Мы не пашем, не сеем, не строим (о невостребованных земельных долях)

На сегодняшний день, в свете последних изменений в законодательстве, особую актуальность приобрел вопрос о судьбе неиспользуемых земельных участков сельхозназначения и неоформленных земельных долей. Напомним, в 90-е годы, когда началась земельная реформа, работники колхозов и совхозов наделялись правом на земельный пай (земельную долю), что подтверждалось выдачей так называемого «розового свидетельства». Значительная часть этих земель до настоящего времени не вовлечена в сельскохозяйственный оборот: какие-то земли были выкуплены с расчетом на последующую продажу и в настоящее время простаивают, а кто-то до сих пор не удосужился зарегистрировать свои права, а тем более выделить землю в натуре. Большое количество земли используется сельхозорганизациями на правах аренды, с госрегистрацией или без таковой, а то и просто без всякого оформления.

Если говорить о цифрах, то, в частности, в Рязанской области не используется 470 тысяч гектаров земель сельхозназначения (на это указывал губернатор Рязанской области О.Ковалев). По словам и.о. министра имущественных и земельных отношений Рязанской области М.Майорова, сейчас в Рязанской области обрабатывается только 60% сельхозугодий, остальные - либо пустуют, либо используются не по назначению.

Сегодня эта проблема находится в фокусе внимания властей. С 1 июля этого года вступил в силу Закон №435-ФЗ от 29.12.2010 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» (за исключением ряда положений, вступивших в силу со дня его официального опубликования), который предоставил государству новые полномочия, чтобы разобраться с неоформленными и невостребованными земельными долями, а также с сельхозземлями, неиспользуемыми, используемыми не по назначению или с явными нарушениями. Цель – сформировать правовой механизм для изъятия неиспользуемых земель, чтобы сконцентрировать их в руках государственных и муниципальных органов.

Вкратце скажем о том, какие основания существуют для изъятия и какова процедура. Вначале о земельных участках: основаниями для их изъятия могут служить: нерациональное использование земель, повлекшее за собой существенное снижение плодородия земель или значительное ухудшение экологической обстановки, а также неиспользование в течение 3 лет земельного участка для ведения сельхозпроизводства и связанной с этим деятельности (в этот срок не включается срок освоения сельхозземель, который не может превышать двух лет, и период стихийных и иных бедствий). Механизм изъятия земельных участков таков: вначале собственнику или арендатору участка направляется уведомление, в котором предлагается проведение мероприятий для улучшения ситуации на его земельном участке. Если нарушения не будут устранены в указанные сроки, участки будут изыматься на основании судебного решения. В течение 6 месяцев со дня вступления в силу решения суда участки выставляются на аукцион (публичные торги), вырученные от реализации участка денежные средства возвращаются прежнему владельцу за вычетом расходов, которые были произведены на подготовку и проведение публичных торгов. Если же торги будут признаны несостоявшимися, то такой участок в течение 2 месяцев может быть приобретен у прежнего собственника в государственную или муниципальную собственность по начальной цене торгов.

В Рязанской области полномочиями по принудительному изъятию земель у собственника наделено Министерство имущественных и земельных отношений (см. закон Рязанской области от 6 июня 2011 г. №45-ОЗ «О внесении изменений в Закон Рязанской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Рязанской области».

Теперь о земельных долях. Согласно положениям закона, невостребованной долей будет считаться такая доля, собственник которой не передал ее в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд, а также земельная доля, о которой отсутствуют сведения в решениях органов местного самоуправления, принятых до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» о приватизации сельхозугодий, либо земельная доля, собственник которой умер и никто не принял наследство. Орган местного управления составляет списки таких невостребованных земель, публикует их в СМИ, затем списки утверждаются общим собранием участников долевой собственности. Если общее собрание не утвердило списки в течение 4 месяцев с даты публикации (к примеру, не было кворума), муниципалитет утверждает их самостоятельно.

С даты утверждения списка указанные в нем земельные доли признаются невостребованными. Муниципальное образование получает право обратиться в суд с иском о признании права собственности на такие земельные доли.

Отметим, что с принятием нового закона лишиться земельной доли стало гораздо легче: ранее действующее законодательство предусматривало довольно сложную и трудоемкую процедуру приобретения права муниципальной собственности на невостребованные доли, в частности, требовалось сформировать земельный участок в счет таких земельных долей, утвердить его местоположение на общем собрании участников ОДС, поставить его на кадастровый учет и только затем обращаться в суд.

Теперь, когда принятые нововведения упростили жизнь муниципалитетам, они начали активно реализовывать свое право на изъятие неиспользуемых земельных долей. В частности, в районах Рязанской области местные администрации уже ведут работу по составлению списков невостребованных земельных долей, а значит, не за горами и первые судебные процессы.

Необходимо знать, что если права на земельную долю зарегистрированы в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.197 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», такая доля не может быть признана невостребованной в связи с нераспоряжением ею более з лет.

Таким образом, сейчас на повестке дня первым стоит вопрос о невостребованных земельных долях. Если у собственника все-таки есть желание распорядиться такой земельной долей, медлить уже некогда, необходимо как минимум зарегистрировать свои права и принять меры к выделу доли в натуре. Что же касается земельных участков, прошедших кадастровый учет, здесь, на наш взгляд, сиюминутного принудительного взыскания ожидать не стоит, по крайней мере до тех пор, пока Правительством не разработаны критерии ненадлежащего использования и неиспользования. А пока у собственников земель есть время либо начать использовать их в соответствии с целевым назначением, либо продать или перевести в другую категорию.

Материал подготовлен ООО «Бюро недвижимости «ГосподинЪ Оформитель»